
Leia aqui a análise de financiamento de imóvel gerada no módulo de
Cálculos Financeiros do sotware grátis
Ganância Finanças Pessoais.
Utilizando o software, você poderá fazer suas análises específicas,
além de visualizar a tabela de evolução do saldo devedor e comparativo
de taxas e prazos, para tomar uma decisão consciente e planejada, se
estiver pensando em fazer um finaciamento imóbiliário ou de um veículo,
ou uma outra dívida qualquer.
A seguir, o exemplo de análise de um financiamento de R$ 50.000,00, em 180 meses, com taxa de juros de 1% ao mês:
Informações do Empréstimo
Valor do Empréstimo (Dívida): R$ 50.000,00
Prazo (Número de Prestações): 180 meses (15 anos)
Entrada: Sem Entrada
Valor da Prestação (Parcela): R$ 600,08
Taxa de Juros: 1,00% a.m.
equivalente a 12,682503% a.a.
Análise Matemática do Empréstimo
Montante Total Pago: R$ 108.015,13
(R$ 600,08 x 180 meses = R$ 108.015,13)
Esse montante é equivalente a
2,16 vezes o valor do empréstimo. Ou seja, ao final do financiamento, o devedor terá pago
2,16 imóveis.
Montante Total de Juros: R$ 58.015,13
Para cada parcela paga, a parte de Juros e a parte de
abatimento do Principal estão demonstrados na Tabela de Evolução do
Saldo Devedor (veja no software Ganância). Mas, se calculássemos o valor
de juros de maneira proporcional durante o período do empréstimo,
descobriríamos que o pagamento de juros, a cada mês, seria o equivalente
a
R$ 322,31 (R$ 58.015,13 / 180).
Explicando melhor, a pessoa que fizer este empréstimo está optando por pagar, nos próximos
180 meses,
R$ 322,31 a cada mês, simplesmente de juros.
Número de Parcelas de Pagamento de Juros: 96,69
Por outro lado, se pudéssemos separar em número de parcelas o valor de
Juros e o valor de pagamento de Principal, veja que interessante:
dividindo-se o montante total de juros pagos pelo valor da prestação,
descobriríamos que 96,69 parcelas seriam pagas simplesmente de juros (R$
58.015,13 / R$ 600,08 = 96,69). Ou seja, das
180 parcelas,
96,69 são para pagamento de juros e
83,31 são para efetivamente abater o valor do empréstimo.
Data da Última Prestação: 10/01/2024
Analisando a data de início do empréstimo (10/01/2009) e o prazo de
pagamento (180 meses), verifica-se que a última parcela do empréstimo
deverá ser paga no dia 10/01/2024. Você tem certeza de que esta parcela
poderá ser paga?
Comparando com a Renda do Devedor
Agora, vamos comparar este empréstimo com a remuneração (renda) de
R$ 2.000,00 por mês.
A prestação mensal deste empréstimo (R$ 600,08) equivale a
30,00% dessa renda (R$ 600,08 / R$ 2.000,00 x 100 = 30,00%).
Considerando apenas os juros proporcionais de cada prestação, veja só:
sendo a remuneração (renda) do devedor de R$ 2.000,00, significa que nos
próximos
180 meses,
16,12% da renda será consumida com o pagamento apenas dos JUROS deste empréstimo (R$ 322,31 / R$ 2.000,00 x 100 = 16,12%).
Isso mesmo,
16,12% da renda será gasta mensalmente apenas com o pagamento de juros.
Mais um cálculo: 16,12% x 180 meses = 29,01 meses. Esse cálculo também
pode ser feito assim: Montante de Juros Pagos (R$ 58.015,13) / Renda (R$
2.000,00) = 29,01 meses . Ou seja, o devedor precisará trabalhar
29,01
meses simplesmente para pagar juros deste empréstimo. Considerando o
prazo de 180 meses do empréstimo, isso é equivalente a 1,93 meses por
ano. Enfatizando:
o devedor estará trabalhando o equivalente a
1,93 meses por ano, durante o período do empréstimo, apenas para pagar
os juros deste empréstimo.
Escolhendo Economizar
Se, ao invés de fazer o empréstimo, a pessoa escolhesse economizar o valor mensal, quanto tempo seria necessário economizar?
Fazendo a análise simples do ponto de vista matemático, se ao invés de
fazer o empréstimo o valor da prestação (R$ 600,08) fosse economizado
(capitalizado) na poupança, com rendimento de 0,5% a.m., em
70 meses o valor economizado seria de R$ 50.146,69, suficiente para fazer a compra à vista. Note que 70 meses seria equivalente a
38,89% do prazo total de pagamento do empréstimo que é de 180 meses.
Considerações sobre Financiamento de Imóvel
É comum ouvirmos que pagar aluguel é jogar dinheiro fora. Mas isso não é
necessariamente verdade, pois pagar juros de financiamento pode ser
mais caro que pagar aluguel.
No caso desta simulação aqui, em que na análise de juros proporcionais
calculamos que R$ 322,31 serão pagos simplesmente de juros a cada mês,
se fosse possível alugar um imóvel do mesmo padrão por um valor inferior
a esse, seria vantajoso, do ponto de vista matemático, optar por alugar
um imóvel, ao invés de fazer o financiamento.
Considerando que a pessoa que fizesse o financiamento desta simulação
estaria se comprometendo a pagar mensalmente uma prestação de R$ 600,08,
se conseguisse alugar um imóvel pagando um valor igual ou inferior a R$
322,31 (o valor proporcional de juros) e tivesse disciplina para
economizar a diferença de R$ 277,78 (R$ 600,08 - R$ 322,31 = R$ 277,78) a
uma taxa de juros de 0,5% a.m., em
129 meses acumularia o montante de R$ 50.162,57, suficiente para adquirir o imóvel à vista.
Importante Saber sobre Prazos e Taxas de Juros
Na análise do prazo de pagamento de um empréstimo, é imprescindível
perceber que quanto maior for o prazo, maior será o montante de juros
pagos.
Quanto à taxa de juros, qualquer variação, por menor que seja,
dependendo do prazo, poderá impactar significativamente o montante de
juros pagos.
Também é importante saber que o valor da parcela não decresce
proporcionalmente ao aumento de prazo. A nossa tendência é pensar que
quando o prazo de pagamento é aumentado, a parcela vai sendo reduzida
proporcionalmente, até chegar próxima de zero. Isso não é verdade quando
há juros incidentes sobre o saldo devedor. Nesse caso, a parcela nunca
será inferior aos juros sobre o valor do empréstimo.
Vamos tentar explicar matematicamente:
Em um empréstimo de prestações iguais, SEM entrada (ou seja, o primeiro
pagamento é em 30 dias), o valor da parcela nunca será inferior a [Valor
do Empréstimo x (Taxa de Juros/100)]. Nesta simulação, por exemplo, por
mais que se aumente o prazo, o valor da parcela nunca seria inferior a
[R$ 50.000,00 x (1,00/100) = R$ 500,00].
Em um empréstimo de prestações iguais, COM entrada (ou seja, o primeiro
pagamento é no ato do empréstimo), o valor da parcela nunca será
inferior a [Valor do Empréstimo / (1 + (Taxa de Juros/100)) x (Taxa de
Juros/100)]. Nesta simulação, por exemplo, por mais que se aumente o
prazo, o valor da parcela nunca seria inferior a [R$ 50.000,00 / (1 +
(1,00/100)) x (1,00/100) = R$ 495,05].
Veja na Tabela de Análise de Taxas e Prazos (no software Ganância), que,
à medida que o prazo é aumentado, o valor da parcela reduz cada vez
menos, e chega um momento que a parcela não reduz mais.
A implicação prática disso é que é necessária uma avaliação matemática
cuidadosa ao escolher o prazo de pagamento de um empréstimo,
considerando a taxa de juros praticada, pois, dependendo do caso, o
aumento de prazo significa simplesmente acréscimo no montante de juros
pagos. Como normalmente a taxa de juros é estabelecida pelo mercado e há
pouco espaço para negociação, o que o vendedor (ou financiador) aceita
(e até incentiva, óbvio) é negociar o aumento de prazo, mas que, sendo
aumentado, embora reduza um pouco a parcela, aumenta o prejuízo para o
devedor quando se considera o montante total de juros que serão pagos
embutidos nas prestações.
Assim, analisando, por exemplo, um financiamento de imóvel, percebe-se
que 10 anos (120 meses) já é um prazo de pagamento muito longo,
considerando-se o montante de juros que serão pagos. Aumentar o prazo
para 12, 15, ou 20 anos significa praticamente apenas aumentar o
montante de juros pagos.
De modo geral, a única análise que as pessoas são ensinadas a
fazer (pelas políticas de marketing de lojas e financeiras) ao
considerar um empréstimo é verificar se o valor da prestação cabe no seu
orçamento. Esse tipo de análise é um "tiro no pé" para quem vai tomar
um empréstimo. Para tomar uma decisão sábia, é imprescindível
avaliar também o prazo de pagamento e a taxa de juros, para calcular o
montante total de juros que serão pagos, e, a partir disso, tomar uma
decisão mais consciente.
Veja a Tabela de Análise de Prazos e Taxas (no software Ganância) para
comparar este empréstimo com outras opções de prazos e taxas de juros, e
perceba como o prazo e a taxa de juros impactam diretamente o montante
total de juros pagos.
Outras Questões a Considerar
Esta breve análise considera os pagamentos das parcelas até o final, com
uma análise do montante de juros de modo proporcional, sem transtornos
durante o período.
Mas, se o empréstimo tiver de ser interrompido, o que acontece? Como o
saldo devedor não diminui proporcionalmente (ver Tabela de Evolução do
Saldo Devedor), e, certamente haveria algum tipo de tarifa de
interrupção ou transferência do empréstimo, é provável que isso geraria
ainda mais despesas.
Se o empréstimo ficar determinado tempo sem pagamento, o que aconteceria
com o saldo devedor? Dependendo do valor do saldo devedor, da taxa de
juros e do tempo que a dívida ficar sem pagamento, há a possibilidade de
a dívida ficar "impagável". Para avaliar isso, seriam necessários
alguns cálculos financeiros específicos.
Preste bastante atenção a essas possibilidades antes de decidir assinar um contrato.
"Assim como os pobres são dominados pelos ricos, quem toma dinheiro emprestado é escravo de quem empresta" Pv 22:7.
Nota Importante
Quando uma análise de empréstimo é feita mais detalhadamente,
percebe-se, do ponto de vista matemático e lógico, o quanto é
desvantajoso e desaconselhável fazer dívidas.
Os cálculos e análises aqui apresentados têm objetivos didáticos.
Queremos incentivar a reflexão e motivar as pessoas a avaliarem
possíveis operações financeiras que pretendem fazer, para que